02 Августа

Участок для строительства


Участок для строительства

Несмотря на непростую экономическую ситуацию, самостоятельное строительство загородных домов не останавливается, и даже набирает обороты. Как тут тоже не задуматься о покупке участка для домика!

Выбор участка.

Внимательно отнеситесь к выбору категории земельного участка. Он зависит от того, какой дом вы намерены построить – для летнего отдыха или постоянного проживания. Если нужен дом для постоянного проживания, в котором можно зарегистрироваться (прописаться), то участок должен соответствовать дополнительным требованиям. Наличие инженерной инфраструктуры – один из обязательных пунктов для признания дома пригодным для круглогодичного проживания. К участку должно быть подведено электричество, водоснабжение и, желательно, газопровод. Поэтому для полноценного дома с правом прописки лучше сразу выбрать землю с подведёнными коммуникациями.

Участок должен быть готов к продаже. Собственник должен представить правоустанавливающий документ, а также документ, подтверждающий право собственности на земельный участок, выписку из ЕГРН (Единого государственного реестра недвижимости). Правоустанавливающий документ – это документ, на основе которого продавец получил право собственности на землю: договор об отчуждении имущества и приёмопередаточный акт к нему, судебное решение, вошедшее в силу, включая мировое соглашение, свидетельство о праве на наследство, договор дарения, распоряжения, постановления, решения органов власти о предоставлении земли. Правоподтверждающие документы – это свидетельства о праве собственности, о праве на пожизненное наследуемое владение, бессрочное (постоянное пользование) и т. п. Выписка из ЕГРН на данном этапе нужна для того, чтобы убедиться, что на участок не наложены ограничения, например, арест.

Строительство дома.

При строительстве нового дома нужно обязательно учитывать правила землепользования и застройки, существующие на данной территории. Строить на землях для индивидуального жилищного строительства можно после получения разрешения на строительство. Его получают в органе местного самоуправления. В администрацию предоставляют правоустанавливающие документы, градостроительный план участка, а также план-схему с обозначением места будущего строения. Построенный дом подлежит обязательной регистрации как на землях ИЖС, так и на территории садовых или дачных товариществ.

Если на участке числится старый дом, разрушенный, сгоревший, то для строительства нового здания прежнее надо снять с кадастрового учёта. Для этого нужно обратиться в МФЦ в том регионе, где расположен объект (если он находится в другом регионе, то можно обратиться в офис Кадастровой палаты), и предоставить акт обследования, подтверждающий прекращение существования объекта недвижимости. Такой акт составляется кадастровым инженером по результатам осмотра места. Нужно написать заявление о снятии с учёта объекта недвижимости от собственника здания или участка. Заявление может подать представитель собственника на основании нотариальной доверенности. Если права на объект, подлежащий снятию с кадастрового учёта, не зарегистрированы в ЕГРН, то также следует представить правоустанавливающие документы на объект недвижимости. Также понадобится представить документ, удостоверяющий личность заявителя или представителя заявителя.

Снятие объекта недвижимости с кадастрового учёта осуществляется бесплатно в срок не более 10 рабочих дней со дня приёма документов органом регистрации прав. Заявителю или его представителю выдаётся кадастровая выписка об объекте недвижимости, содержащая внесённые в ЕГРН сведения о прекращении существования объекта недвижимости.

К вопросу строительства дома нужно подходить и с учётом имеющихся ограничений, даже тех, о которых ничего неизвестно. Проверить информацию можно по кадастровому номеру участка можно на официальном сайте Кадастровой палаты www.kadastr.ru. Сведения об ограничениях можно также узнать, заказав в МФЦ платную выписку из ЕГРН об объекте недвижимости.

Не стоит забывать также, что дом, возведённый на земельном участке, разрешённое использование которого не допускает строительства данного объекта, либо построенный без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, признается самовольной постройкой. При этом самовольная постройка подлежит сносу. Правда, недавно Государственная Дума РФ одобрила два законопроекта о самовольных постройках. Самовольной постройкой не будет считаться строение, созданное с нарушением установленных ограничений по использованию земельного участка, если для строительства получены необходимые разрешения, а собственник не мог знать об ограничениях по строительству на участке.

Решение о судьбе самовольной постройки будет принимать суд – либо снос в срок от 3 до 12 месяцев, либо приведение в соответствие с действующим законодательством в срок от 6 месяцев до 3 лет. За неисполнение решения суда в установленный срок будет наложен крупный штраф.

Теперь каждый самовольный объект предстоит оценивать индивидуально, и, если его можно «привести в соответствие», то именно так и надо поступить, а не сносить.

Объекты, права на которые зарегистрированы или признаны судом, сносить нельзя. Если речь идёт об индивидуальном жилищном строительстве (или домах на дачных и садовых участках), то решение о сносе или «приведении в соответствие» принимает только суд. А если права на такие дома зарегистрированы до 1 марта 2018 года, принадлежат владельцам земли и не нарушают предельные параметры, установленные Правилами землепользования и застройки, то их вообще нельзя признать самовольными постройками.

Если не удастся выяснить, кто «автор самостроя», то сносить его придётся владельцу участка. А если он объект не снёс (или не легализовал), участок могут изъять. В законопроекте есть пункты и о защите «добросовестного приобретателя». Если кто-то купил зарегистрированный должным образом объект, а потом его признали самостроем, то казна выплатит компенсацию за утрату права собственности, а также покроет затраты на снос.

Ещё одно важное нововведение – устанавливается штраф за эксплуатацию самовольной постройки на участке, предоставленном в аренду либо приобретённом на публичных торгах с обязательствами по сносу или приведению в соответствие с земельным законодательством.