07 Ноября

Супруги и собственность


Раньше при продаже квартиры, находящейся в собственности только одного супруга, второй супруг должен был предоставить нотариальное согласие на продажу. Без этого сделка не регистрировалась. Теперь государственная регистрация перехода права при продаже квартиры осуществляется без предоставления такого согласия. Однако без него сделка может быть признана недействительной. В результате получается, что продавец не должен, но может продать квартиру без согласия супруга, то есть сделку зарегистрируют. В итоге, купив квартиру, вы можете получить иск от супруга продавца о признании сделки недействительной.
Иными словами, так как государственная регистрация перехода права по сделке отчуждения собственности без согласия супруга возможна, покупателю нужно проверить, всё ли в порядке с объектом по части права третьего лица (супруга).

В соответствии со статьей 35 Семейного кодекса, владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов осуществляются по обоюдному согласию супругов. При совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга. Сделка, совершенная одним из супругов по распоряжению общим имуществом супругов, может быть признана судом недействительной по мотивам отсутствия согласия другого супруга только по его требованию и только в случаях, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение данной сделки.

Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.

Супруг, чьё нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки (п. 3 ст. 35 СК РФ). Следовательно, при отсутствии нотариального согласия соответствующая сделка может быть признана недействительной по иску такого супруга.

В соответствии с пунктом 58 Приказа № 943 от 16.12.2015 г. министерства экономического развития РФ «Об установлении порядка ведения единого государственного реестра недвижимости», сведения о государственной регистрации сделки или прав на основании сделки, совершенных без необходимого в силу закона согласия третьего лица, юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления в случаях, если такие сделки в силу закона не являются ничтожными, вносятся соответственно в запись о подлежащей регистрации такой сделке или о возникающих на её основании праве, ограничении права (если такая сделка не подлежит государственной регистрации). Указывается текст: «На государственную регистрацию сделки, права, ограничения права не представлено согласие (указывается кого) на совершение сделки, необходимое в силу...» (указывается норма и реквизиты федерального закона, которым предусмотрено получение согласия на совершение сделки) за исключением нотариально удостоверенных сделок.

Таким образом, при совершении сделок с объектами недвижимого имущества орган регистрации, которому представлен пакет документов на регистрацию их участниками, при отсутствии нотариального согласия со стороны супруга проводит государственную регистрацию перехода права собственности и в соответствии с п. 48 Порядка в записи реестра прав на недвижимость о вещных права указывает, что осуществлена государственная регистрация прав на основании сделки, совершенной без необходимого в силу закона согласия третьего лица, юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления.

Вышеуказанная информация (при наличии таковой) отражается в выписке из ЕГРН, поэтому потенциальный покупатель может обратиться в орган регистрации с запросом и соответствующей оплатой для получения сведений, содержащихся в реестре.

Таким образом, перед покупкой необходимо узнать, состоял ли продавец в браке на момент её приобретения, даже если сейчас он единственный собственник. Самый простой способ прояснить семейное положение партнера по сделке – заглянуть в соответствующую страницу паспорта. Нашли отметку о браке – сразу требуйте оформления согласия супруга.

Однако проверки паспорта может быть недостаточно: документы теряют или меняют, а затем восстанавливают с утерей данных и т. п. В таких случаях необходима проверка дополнительных документов.
Для того, чтобы не попасть в ситуацию, когда сделка по приобретению вами объекта недвижимости может быть признана недействительной, рекомендуем обращаться за помощью к профессиональным риэлторам, которые обеспечат законность вашей сделки.