08 Июня

О правилах налогообложения сделок с недвижимостью


О правилах налогообложения сделок с недвижимостью
 
Законодательство в части налогов и вычетов изменилось с 2014 года. Если вы купили квартиру до этого, то получаете вычет по одному порядку, если после – по другому. Изменился и срок владения недвижимостью, освобождённый от налогообложения при её продаже. Но остались неизменными виды доходов, подлежащих налогообложению, категории плательщиков налогов и многое другое. Если вы налогоплательщик и продали свою квартиру, дом, земельный участок, то должны заплатить налог. И неважно, что вместе с этим вы тут же приобрели более дорогую недвижимость и использовали для этого средства от продажи первого объекта.

Что такое доход.

В целях налогообложения под доходом понимается любая сумма как в денежной, так и в натуральной форме в виде полученной материальной выгоды. То есть если продали квартиру, то вся сумма, за которую мы продали, является доходом, пока – без учёта произведённых расходов. Если человек купил автомобиль за 1 млн рублей, а через год продал за 800 тысяч, формально он дохода никакого не получил. Но для налогообложения он получил доход в размере 800 тысяч рублей! Неверно полагать, что, продав квартиру за 3 млн рублей и купив тут же другую за 4,5 миллиона, человек не получил дохода и ему ничего декларировать не надо. Надо! Но не любой доход подлежит налогообложению.

Какие доходы облагаются налогом, какие – нет.

В ст. 217 Налогового кодекса РФ перечислены виды дохода, которые полностью или частично освобождаются от налогообложения. Это закрытый перечень, то есть не требующий каких-то дополнений и расшифровок. Что касается налогов на недвижимое имущество, то освобождаются три вида доходов.

Во-первых, это доходы в денежной или натуральной форме, получаемые от физических лиц в порядке наследования. То есть если мы как физ. лица получили по наследству имущество, не важно, в какой степени родства, – этот доход полностью освобождается от налогообложения. Но если в дальнейшем наследованное имущество будет реализовано, то заплатить налог будет нужно, так как если наследство продаётся, то оно считается уже собственностью продавца, который получает доход от продажи (не от наследования).

Второй доход, который не подлежит налогообложению, – полученный в порядке дарения, за исключением, если предметом дарения является недвижимое имущество, транспортные средства, доли в организации, акции, подаренные посторонним человеком – не близким родственником. Пример: один человек подарил другому человеку 1 млн рублей – эти деньги освобождаются от налогообложения. Но если подарил, дом, квартиру, землю, автомобиль, долю в уставном капитале или акции – этот доход облагается налогом. Если всё это подарил муж или жена, родители, братья, сестры, дедушки, бабушки и внуки – не облагается налогом.
Третий вид – доходы от продажи имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три или пять лет и более. Имущество с пятилетним сроком владения, – которое приобретено и продано после 1 января 2016 года. Если вы после этой даты купили квартиру или жилой дом, то доход от продажи освободится от налога, только если объекты будут в собственности более пяти лет. Имущество, приобретённое до 2016 года, освобождается от налогообложения, если находилось в собственности три года и более.

Но есть три вида имущества, которые сохраняют трёхлетний срок, даже если приобретены после 1 января 2016 года. Первое – это имущество, полученное по наследству или по договору дарения от членов семьи или близких родственников (муж, жена, родители, дети, братья, сестры, бабушки, дедушки, внуки). То есть если в 2017 году мама подарила сыну квартиру, и он решит её продать, то доход от этой продажи освободится от налога не через пять, а через три года. Второе имущество, сохраняющее трёхлетний срок владения при расчёте налога от продажи, – полученное в порядке приватизации. Третье – полученное по договору ренты (пожизненного содержания с иждивением).

Налог и заниженная стоимость в договоре.

С 1 января 2016 года действует ещё одно правило об определении цены продажи в целях налогообложения. Чтобы уйти от налога, некоторые продавцы писали в договоре, что квартира реализована за 1 млн рублей (эта сумма дохода не облагается налогом). Новое правило говорит о том, что если в договоре указана цена продажи меньше, чем 70 % от кадастровой стоимости на 1 января года, в котором продаётся имущество, то в целях налогообложения принимается не указанный в договоре, а расчётный доход с коэффициентом 0,7 от кадастровой стоимости. Например, в договоре указана цена продажи 1 млн рублей, а объект имеет кадастровую стоимость 3 млн рублей. Эту сумму умножаем на 0,7 – получаем 2,1 млн рублей. Из данной суммы вычитаем 1 млн необлагаемого налогом дохода, в итоге с 1,1 млн необходимо будет уплатить налог.

В Налоговом кодексе РФ есть оговорка: субъект РФ может принять закон, сокращающий пятилетний период владения имуществом и коэффициент расчёта от кадастровой стоимости имущества. Но на данный момент на территории Свердловской области такого закона нет, и сделки, свершаемые здесь, рассматриваются с пятилетним сроком владения имуществом и с коэффициентом 0,7 от кадастровой стоимости. Но если имущество продаётся в другом регионе, возможны иные условия.

Как определяется срок нахождения в собственности.

Нахождение в собственности начинается с момента государственной регистрации права собственности в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). Из этого общего правила есть ряд исключений.
К таким случаям относится участие в жилищно-строительном кооперативе (ЖСК). Согласно законодательству, при строительстве квартиры в ЖСК право собственности возникает с момента полной оплаты пая и передачи квартиры в пользование. То есть, купив квартиру в ЖСК, мы можем не регистрировать право собственности, но платить налог будем с момента окончательного расчёта.

Следующее исключение – имущество, полученное по наследству. Срок владения таким имуществом исчисляется не со дня регистрации, а с момента смерти наследодателя. Вступление в права наследования и регистрация собственности в этом случае может затянуться на полгода. То, что собственниками недвижимости наследники считаются с момента смерти наследодателя, может повлиять на налогообложение наследуемого имущества при продаже.