03 Июля

Немного о налоговых вычетах


Немного о налоговых вычетах

На отдельные виды дохода, не освобождённые от налогообложения, применяются имущественные налоговые вычеты на доходы при продаже имущества и при его покупке.

Если продаётся имущество, то налог насчитывается не на всю сумму дохода, полученную от продажи, а за минусом имущественного вычета. Этот вычет по жилой недвижимости применяется или в размере 1 млн рублей, или в размере фактических затрат на её приобретение. Затраты на ремонт, перепланировку сюда не входят. Например, квартира, полученная по наследству, продана за 3 млн рублей, – с 2 млн рублей нужно заплатить налог. Если квартира продана за 3 млн, но была куплена год назад за 2,8 млн рублей, то с 200 тыс. рублей нужно заплатить налог. Если квартира была куплена ранее за 3 млн рублей и более, то дохода, подлежащего налогообложению, не возникает.

Что входит в состав затрат, связанных с приобретением?

Помимо стоимости покупки или строительства, сюда можно включить проценты по кредитам, взятым на приобретение этого жилья, а также уплату госпошлины и оплату услуги риэлтора.

Вычет 1 млн рублей даётся не на каждого собственника объекта, а на весь объект или на совокупность объектов. Если продаётся две квартиры за 3 и 2 млн рублей, то доход будет в размере 5 млн рублей, а 1 млн рублей применяется на всю совокупность доходов – на 5 млн рублей. С 4 млн рублей нужно заплатить налог.
Если квартира, принадлежащая по 1/2 доли двум гражданам, продаётся не как квартира, а как каждая доля, другими словами, если в договоре будет сказано, что покупатель купил не квартиру, а две доли в квартире, то вычет будет применяться на каждую долю, а не на весь объект.

Вычет при покупке даётся на приобретение квартиры, жилого дома, комнаты и земельного участка с жилым домом. Покупка земельного участка без жилого дома – не подлежит вычету.

Вычет при покупке ограничивается 2 млн рублей. То есть если покупатели купили квартиру за 5 млн рублей, то вычет получат в размере 2 млн рублей. До 2014 года при покупке объекта в общую долевую собственность вычет в размере 2 млн рублей делился соразмерно долям. Сейчас даётся на каждую долю. Если два человека купили квартиру за 5 млн рублей по 1/2 доли, то каждый может получить вычет на покупку в размере 2 млн рублей, если купили объект на двоих за 3 млн рублей, то каждый покупатель получит вычет в размере 1,5 млн рублей.

С 2014 года действует правило, по которому остаток вычета на покупку, если не использован полностью, может быть применён при покупке другого объекта. Например, вы купили комнату стоимостью 1,2 млн рублей после 1 января 2014 года. Воспользовались вычетом в размере 1,2 млн рублей, осталось не использовано 800 тысяч рублей. Если в 2017 году вы купили квартиру, то можете написать заявление на вычет в размере этого остатка. 
По имуществу, приобретённому до 1 января 2014 года, это правило не действует.

Если квартиру, за покупку которой вы начали получать налоговый вычет, продали, то получение вычета продолжается. Пример: продали квартиру, полученную в наследство менее трёх лет назад не от близкого родственника, за 2,5 млн рублей. Налогообложению подлежит 1,5 млн рублей. В этом же году купили квартиру за 3 млн рублей, вычетом от покупки не пользовались и имеют право на вычет в размере 2 млн рублей. Налог при продаже в 1,5 млн рублей погашается вычетом при покупке в размере 2 млн рублей и остаётся имущественный вычет при покупке в размере 500 тысяч рублей. Если покупатель недвижимости заработал за год 500 тысяч рублей и уплатил налог на доходы физических лиц с этой суммы в размере 13 %, то есть 65 тысяч рублей, он эту сумму может вернуть, обратившись в налоговую инспекцию с декларацией на вычет.

Когда возникает вычет.

Право на вычет при покупке возникает с года, в котором зарегистрировано право. При долевом строительстве или ЖСК – с момента, когда подписан акт приёма-передачи объекта. Если в 2016 году вы вступили в долёвку, заплатили все деньги, а акт приёма-передачи подписали в 2018 году, то право возникло с 2018 года.

Пенсионеры остаток имущественного вычета могут перенести на три предыдущих налоговых периода. Например, пенсионер купил недвижимость в 2017 году за 2 млн рублей. В 2018 году он может получить льготу за 2015, 2016 и 2017 годы, если в это время у него был какой-то доход. Если пенсионер ничего, кроме пенсии, не подлежащей налогообложению, не получает, он не может воспользоваться вычетом.