21 Ноября

Если продавец и покупатель – не местные



На рынке недвижимости растёт число межрегиональных сделок – покупатели и продавцы переезжают в другие города, перебираются поближе к детям, родителям, друзьям, реализуют недвижимость, полученную в наследство, возвращаются на родину из других регионов. Да мало ли бывает в жизни причин для такого переезда…

В данной статье мы ответим на вопросы, как совершаются такие сделки, есть ли способы, при которых не нужно тратиться на частые поездки в город, где находится объект купли-продажи, на что нужно обратить внимание при заключении межрегиональной сделки.

Существуют три способа подписания договора купли-продажи, когда присутствие продавца и покупателя на сделке купли-продажи недвижимости в одном месте невозможно.

Первый способ – подписать договор, передать/принять деньги, сдать на государственную регистрацию могут лица с нотариально удостоверенными полномочиями. При этом одно доверенное лицо представляет одну сторону договора.
Второй способ – дистанционный, он возможен, если каждая сторона владеет электронно-цифровой подписью. В данном случае передача денег проходит после государственной регистрации договора, – и это условие особо оговаривается. Продавец защищён тем, что договор считается исполненным после выполнения всех условий, а расчёт – одно из основных условий.

Третий способ – электронная регистрация сделок. Такую услугу оказывает Сбербанк. При этом документы на квартиру должны соответствовать требованиям службы безопасности банка.

Если покупатель и продавец находятся вне места нахождения имущества, то они могут оформить и подписать договор купли-продажи у себя в городе. В соответствии со ст. 444 Гражданского кодекса РФ, если в договоре не указано место его заключения, договор признается заключённым по месту жительства гражданина или месту нахождения юридического лица, направившего оферту. Таким образом, договор купли-продажи квартиры можно заключить в любом месте, указав в тексте договора удобное сторонам место его заключения.

После составления и подписания сторонами договора купли-продажи квартиры его необходимо сдать в регистрирующий орган. До января 2017 года госрегистрация прав осуществлялась по месту нахождения недвижимого имущества в пределах регистрационного округа. Но с 1 января этого года вступил в силу федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», который предусматривает создание Единого государственного реестра недвижимости и единой учётно-регистрационной системы. В частности, с начала 2017 года можно сдавать документы на регистрацию прав и кадастровый учёт объектов недвижимости в любом офисе приёма-выдачи документов, и неважно, где расположен объект.

Более того, согласно новому закону, подать заявление о госрегистрации прав и прилагаемые к нему документы можно посредством почтового отправления. Направляются документы в подразделение органа регистрации прав, согласно перечню подразделений органа регистрации прав, который опубликован на официальном сайте. Если документы сдаются таким образом, то сделка с объектом недвижимости должна быть нотариально удостоверена.
Также подать заявление о госрегистрации права можно в форме электронных документов и (или) электронных образов документов, подписанных усиленной квалифицированной электронной подписью, с использованием информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети Интернет, посредством единого портала государственных и муниципальных услуг.

С момента начала действия закона не прошло ещё и года, поэтому не исключено, что могут быть технические сбои или ошибки, которые в итоге могут повлиять не лучшим образом на регистрацию права.

Можно совершить сделку «по-старинке», когда иногородний покупатель оформляет у нотариуса так называемую «генеральную» доверенность на продажу и получение денежных средств от покупателя на родственника или хорошего знакомого, которому доверяет. Он от вашего имени заключает сделку и получает деньги, которые переводит затем вам. Либо можно доверить ему только заключение сделки, а банковский счёт для перевода денег указать свой. При этом в доверенности необходимо чётко назвать допустимые способы расчёта, например, «наличными», «на счёт», «кредитными средствами», «за исключением не денежных расчётов» и т. д.

Важно понимать, что у покупателя при данном варианте возникают риски! Ведь доверенность можно отозвать у любого нотариуса буквально за час до сделки. Случается, представитель продавца квартиры не знает об этом, либо он намеренно скрывает эту информацию. Также известны случаи продажи по доверенности после смерти доверителя.

Риски можно минимизировать, если в день сделки проверить действительность доверенности у нотариуса. Также нужно и можно убедиться в том, что собственник жив и здоров, как вариант – по видеосвязи, и обязательно уточнить у собственника причины, по которым он выдал генеральную доверенность и почему не может присутствовать на сделке.